La comisión inmobiliaria en la Argentina se rige por una combinación de normas nacionales y provinciales que se actualizaron sustancialmente entre 2023 y 2025. El DNU 70/2023 y la Ley Bases (27.742, 2024) modificaron el marco general del corretaje y liberaron buena parte de los aranceles profesionales del carácter obligatorio que tenían. Sumado a esto, cada jurisdicción tiene sus propias leyes (Ley 5859 en CABA, Ley 14.085 en PBA) que siguen vigentes y regulan situaciones específicas, en particular la prohibición de cobrar comisión al inquilino en alquileres residenciales.
El resultado es un escenario donde lo que "se cobra" depende de la jurisdicción, del tipo de operación, y de lo que efectivamente se pacta con las partes. Esta guía ordena los porcentajes vigentes al 2026 y aclara los puntos donde aparecen más confusiones y reclamos.
Marco normativo: qué cambió post-DNU 70
El corretaje inmobiliario está regulado en el Código Civil y Comercial de la Nación (artículos 1345 a 1355) como un contrato autónomo. El CCyC establece que el corredor tiene derecho a una comisión cuando la operación se concreta por su intervención (principio conocido como "agente efectivo"), y que esa comisión se fija por acuerdo entre las partes o por el uso del lugar, si no hay pacto expreso.
Además del CCyC, cada jurisdicción tiene su propia ley de ejercicio profesional del corredor inmobiliario:
- CABA: Ley 2.340 (ejercicio profesional) y Ley 5.859 (alquileres residenciales, modificada por Ley 6.262).
- PBA: Ley 14.085 y Ley 10.973.
- Córdoba, Santa Fe, Mendoza y otras: leyes provinciales específicas, con colegios profesionales que gestionan la matrícula.
El DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres (27.551) y liberalizó la relación locador-locatario, pero no derogó las leyes provinciales de corretaje. Las prohibiciones de cobrar comisión al inquilino en alquileres residenciales siguen vigentes en CABA y Santa Fe, entre otras jurisdicciones.
La Ley Bases (27.742) flexibilizó los aranceles profesionales: dejaron de ser de cumplimiento obligatorio. En la práctica, esto significa que los colegios siguen publicando escalas orientativas, pero las partes pueden pactar honorarios libremente.
Compraventa: la comisión tradicional
CABA
Para la compraventa de inmuebles en Ciudad de Buenos Aires, la referencia histórica del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (CUCICBA) es:
- Vendedor: 3 % + IVA
- Comprador: 3 % + IVA (hasta 4 % en algunos segmentos)
En la práctica de 2026, estos valores se sostienen en la mayoría de las operaciones residenciales de ticket medio. Hay margen de negociación hacia abajo en:
- Operaciones grandes (> US$ 500.000): algunos brokers aceptan 2–2,5 %.
- Exclusividades de alta demanda: el vendedor puede negociar 2–2,5 % contra 3 %.
- Operaciones entre inversores recurrentes y un broker de confianza.
Hacia arriba, en operaciones complejas (sucesiones, subdivisiones, propiedades con problemas dominiales), la comisión puede llegar al 4 %.
PBA
En provincia de Buenos Aires, la referencia del Colegio de Corredores Inmobiliarios es 3 % de cada parte + IVA en compraventa. Los números son similares a CABA y los márgenes de negociación también.
Córdoba, Santa Fe, Mendoza
Las grandes plazas del interior siguen la lógica del 3 % cada parte, con variaciones hacia abajo en plazas más competitivas. En ciudades intermedias (Rosario, Mendoza capital, Córdoba capital) los números se mantienen. En ciudades más pequeñas, se ven comisiones de 2–2,5 % por parte.
Quién paga la comisión
En la compraventa tradicional, paga cada parte la suya: el vendedor le paga al broker del vendedor, el comprador al broker del comprador. Cuando una sola inmobiliaria representa ambas partes (algo frecuente en operaciones medianas y chicas), suele cobrar una comisión de cada parte, pero es práctica que se concilie y se reduzca.
Cuando hay dos inmobiliarias (una por cada parte), la comisión va a cada lado por separado. Si las inmobiliarias comparten la operación (el caso del MLS informal o de compartidos puntuales), se reparte el monto de la parte correspondiente.
Alquileres residenciales: la gran diferencia CABA vs. PBA
Esta es la zona donde más confusiones hay y donde más reclamos aparecen.
En CABA, la Ley 5.859 prohíbe cobrar comisión al inquilino en alquileres residenciales. El broker que lo haga se expone a denuncia ante el Colegio, devolución del monto cobrado y multa. Esta prohibición sigue vigente después del DNU 70/2023.
CABA: prohibición expresa al inquilino
La Ley 5.859 de la Ciudad de Buenos Aires prohíbe cobrar comisión al locatario (inquilino) en contratos de alquiler residencial. La comisión en alquileres residenciales solo puede cobrarse al propietario (locador), y se fija habitualmente en:
- 4,15 % del valor total del contrato (equivalente aproximado a medio mes por año de contrato en contratos tradicionales), con IVA incluido, pagado por el propietario.
El broker que cobra comisión al inquilino en CABA en un alquiler residencial se expone a una denuncia ante el Colegio y a acciones civiles por parte del inquilino, con devolución del monto cobrado y multa.
La prohibición no alcanza a:
- Alquileres comerciales (locales, oficinas, galpones): comisión a ambas partes, libremente pactada.
- Alquileres temporarios: fuera del régimen residencial tradicional, se cobra comisión al propietario y, en algunos casos, al inquilino bajo pacto.
- Alquileres rurales: regulados por ley especial.
PBA: cobro limitado al inquilino
En provincia, la Ley 14.085 permite cobrar comisión al inquilino pero con un tope: no puede superar el valor de un mes de alquiler. En la práctica, se cobra entre 1 % y 2 % del contrato al inquilino (equivalente a ese mes o menos), más comisión al propietario.
Esta diferencia genera una zona gris en operaciones donde el inmueble está en PBA pero la inmobiliaria es de CABA, o viceversa. La regla general que respeta la jurisprudencia: rige la ley de la jurisdicción donde está el inmueble, no la del domicilio del broker.
Alquileres comerciales: sin tope y más margen
Los alquileres de inmuebles con destino comercial (locales, oficinas, consultorios, galpones, depósitos, fondos de comercio) no tienen las restricciones de los residenciales. Se cobra comisión a ambas partes, típicamente:
- Locador: 1 mes del contrato por año, con un tope habitual del 8–10 % del valor total.
- Locatario: 1 mes del contrato por año, con topes similares.
En operaciones de locales comerciales con alta demanda (gastronomía, retail en calles premium), algunas inmobiliarias cobran un porcentaje adicional por el "valor llave" o la intermediación en traspasos de comercios (fondo de comercio), que se gestiona como un negocio separado.
Alquileres temporarios: el segmento más flexible
Los alquileres temporarios (turísticos, corporativos, tratamientos médicos), regulados en CABA por la Ley 4.631 y modificatorias, permiten comisión libremente pactada a ambas partes. Las plataformas (Airbnb, Booking) cobran sus propias tarifas de intermediación; las inmobiliarias tradicionales que gestionan temporarios suelen cobrar entre 10 % y 20 % del ingreso bruto mensual al propietario, a cambio de gestión integral (limpieza, check-in, mantenimiento).
La cláusula de "agente efectivo": cuándo se debe comisión sin cierre
Un punto recurrente de disputa: ¿qué pasa si el broker presenta la propiedad pero la operación se cierra después entre las partes, sin él?
El principio de "agente efectivo" (art. 1352 CCyC) establece que el corredor tiene derecho a comisión si su intervención fue causa eficiente de la operación, aunque la firma se realice sin su presencia. Este principio es la base legal más importante para defender tus honorarios.
El CCyC (artículo 1352) y la jurisprudencia consolidada establecen que el corredor tiene derecho a la comisión si su intervención fue causa eficiente de la operación, aunque la firma se realice sin su presencia. Esto aplica cuando:
- El comprador/locatario conoció el inmueble por su intermedio.
- Hubo negociación avanzada entre partes gracias a su gestión.
- La operación se concretó dentro de un plazo razonable (la jurisprudencia habla de meses, no años).
Para evitar reclamos posteriores, los contratos de autorización de venta y los contratos de exclusividad incorporan cláusulas específicas de "agente efectivo" que fijan la comisión si la operación se cierra dentro de un período determinado después del vencimiento del contrato. Cubrimos esto en detalle en la guía de exclusividad.
Cómo facturar la comisión en 2026
La facturación de honorarios inmobiliarios pasa por:
- Monotributo: la mayoría de los corredores individuales factura bajo este régimen. El tope de facturación anual se actualiza semestralmente; al 2026, la categoría más alta del monotributo supera los $92 millones anuales (verificar valor vigente antes de categorizarse).
- Responsable inscripto (IVA 21 %): para inmobiliarias con volumen alto o constituidas como sociedades. El IVA se discrimina en la factura.
- Retención de ganancias: algunas operaciones tienen retención automática (firma de hipoteca con banco, por ejemplo).
- Convenio multilateral: si el broker opera en más de una jurisdicción, hay que darse de alta en CM y distribuir ingresos brutos.
Los bancos, escribanías y compañías grandes típicamente exigen factura con CUIT antes de liberar fondos. El broker que no factura correctamente puede perder la comisión (si la otra parte retiene por temor a responsabilidad fiscal) o enfrentar observaciones de AFIP/ARCA.
Reclamos típicos: cómo defender la comisión
Algunos escenarios de conflicto recurrentes:
- Cliente rompe con el broker y firma con otro: si el primer broker puede probar que fue "agente efectivo" (emails, visitas, documentación de presentación del inmueble), tiene acción por la comisión completa. Se resuelve por mediación en muchos casos.
- El propietario vende directo al interesado que trajo el broker: aplica "agente efectivo" y procede la comisión.
- Operación cae por causa imputable al comprador: si hay boleto firmado y seña, se debate en la jurisprudencia. Muchos contratos de exclusividad fijan expresamente que la seña activa el derecho a comisión.
- Operación cae por causa del vendedor: similar. El broker no pierde el honorario si ya hubo acuerdo firme de voluntades.
Para defender una posición, la documentación escrita es crítica: autorización de venta firmada, emails con el cliente, comprobantes de visitas, notificaciones fehacientes.
Armá un legajo por operación desde el día uno: autorización firmada, emails con el cliente, comprobantes de visitas con fecha, notificaciones fehacientes y capturas de WhatsApp. Esta documentación es tu mejor defensa ante cualquier reclamo de comisión.
Tabla resumen 2026
| Operación | CABA | PBA | Quién paga |
|---|---|---|---|
| Compraventa | 3 % + IVA por parte | 3 % + IVA por parte | Comprador y vendedor |
| Alquiler residencial | 4,15 % del contrato (solo propietario) | 1 mes inquilino + % propietario | Propietario (CABA) / ambos con tope (PBA) |
| Alquiler comercial | 1 mes/año por parte | 1 mes/año por parte | Ambas partes |
| Alquiler temporario | Libre | Libre | Propietario (default) |
| Fondo de comercio | 5–10 % libremente | 5–10 % | Ambas partes |
Puntos que vale revisar en el año
Tres temas que pueden moverse en 2026:
- Actualización de los porcentajes de referencia por los colegios profesionales, que si bien no son obligatorios, siguen marcando la expectativa del mercado.
- Jurisprudencia sobre agente efectivo en alquileres temporarios, un área donde hay más disputas por la alta rotación.
- Reglamentación fiscal específica para inmobiliarias en convenio multilateral y en impuesto al débito/crédito bancario.
En un mercado donde la comisión es el principal ingreso del corredor, tener claro qué cobrar, por qué, y cómo defenderlo ante la AFIP, el colegio y los reclamos de clientes, es el trabajo de base.