Escriturar una propiedad en la Argentina nunca fue barato, pero en 2025 y 2026 cambiaron varias cosas sustanciales: se derogó el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) para operaciones alcanzadas por el impuesto a las ganancias cedular, CABA actualizó el tope de la exención de sellos para primera vivienda hasta los $205.332.000, y los honorarios notariales quedaron sujetos al acuerdo de partes tras la Ley Bases. El resultado: cualquier contenido publicado antes de enero de 2025 con fórmulas de "X% fijo" quedó obsoleto, y el comprador que llega a la firma sin números actualizados paga de más.
Esta guía es lo que le venimos explicando a los brokers que usan Plato cuando piden un desglose para el cliente. Sirve para comprador y para vendedor, en CABA y en la provincia de Buenos Aires, y distingue cuándo el costo es obligatorio y cuándo es negociable.
Cuánto cuesta escriturar en 2026: panorama general
Los costos de escrituración se componen de impuestos (sellos, ITI o ganancias cedular, tasas registrales), honorarios profesionales (escribano) y gastos operativos (certificados de dominio, inhibiciones, catastro, anotaciones). Como regla operativa, el comprador paga la mayor parte, pero el vendedor también tiene su cuota.
En CABA, un comprador de primera vivienda que usa la exención paga aproximadamente entre 4 y 6 % del precio, casi todo en honorarios del escribano e informes. Sin exención, se le suman 3,5 % de sellos y el total trepa a 7,5–9,5 %. En la provincia de Buenos Aires los números son parecidos, con un sellado que hoy ronda el 2 %.
El vendedor, por su lado, enfrenta el impuesto a las ganancias cedular (15 % sobre la utilidad, para inmuebles adquiridos después del 1/1/2018) o el ITI del 1,5 % sobre el precio para los adquiridos antes. Más la comisión inmobiliaria, que explicamos en detalle en nuestra guía de comisiones.
Impuesto de sellos en CABA: 3,5 % con un tope fuerte de exención
El impuesto de sellos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, regulado por el Código Fiscal porteño, grava las escrituras de compraventa de inmuebles ubicados en CABA con una alícuota del 3,5 % sobre el valor de la operación, dividido en partes iguales entre comprador y vendedor (1,75 % cada uno), salvo pacto en contrario.
Lo que cambió en enero de 2025 es el tope de la exención para primera vivienda única familiar y de ocupación permanente, que pasó a $205.332.000 (actualizable por la Ley Tarifaria que la Legislatura sanciona cada año). Si el precio escriturado es menor o igual a ese monto, el comprador queda exento total; si lo supera, paga sellos solamente sobre el excedente.
Para acceder a la exención hay requisitos específicos que el escribano verifica:
- Destino: la vivienda tiene que ser para habitación permanente del comprador y su grupo familiar. No aplica a inmuebles de renta, quintas, cocheras sueltas ni oficinas.
- Unicidad: el comprador (y su cónyuge/conviviente) no pueden ser titulares de otra vivienda en CABA o en el resto del país. Esto se acredita con una declaración jurada y constatación en el Registro de la Propiedad.
- Residencia: no existe un requisito formal de radicación previa en CABA, pero el destino declarado tiene que ser real (las inspecciones posteriores existen).
En la práctica, este tope cubre la enorme mayoría de las operaciones de primera vivienda de la clase media en CABA. Un departamento de US$ 150.000 (al tipo de cambio que se use para la base imponible) queda holgadamente adentro. Operaciones sobre departamentos premium de Palermo, Recoleta o Puerto Madero son las que típicamente lo exceden.
Cómo se calcula la base imponible en sellos
La alícuota se aplica sobre el mayor entre el precio declarado y la valuación fiscal homogénea (VFH) del inmueble. En la práctica, el precio real suele superar a la VFH en CABA, así que la base es el precio. Si la operación se hace en dólares, se convierte al tipo de cambio comprador del Banco Nación del día de la firma, salvo que las partes pacten otro criterio en el boleto.
Impuesto de sellos en PBA: 2 %, sin tope similar al de CABA
En la provincia de Buenos Aires, la compraventa de inmuebles tributa sellos al 2 % (1 % cada parte), regulado por la Ley Impositiva provincial. Es un porcentaje más bajo que en CABA, pero no hay tope de exención tan generoso como el porteño: existen descuentos y exenciones específicas (vivienda única en determinados partidos, programas como Procrear, cooperativas), pero el escenario general es pagar el 2 %.
ARBA (el fisco provincial) exige la presentación por vía electrónica del formulario correspondiente y el pago antes de la escritura. El escribano integra este trámite en el cierre.
Para quien compra un inmueble en PBA pero reside en CABA, el sellos a pagar es el de la provincia donde está el inmueble. La jurisdicción se define por dónde está ubicada la propiedad, no por dónde vive cada parte.
La exención de sellos para primera vivienda en CABA cubre operaciones hasta $205.332.000 (actualizable anualmente). Si el precio supera ese tope, solo se pagan sellos sobre el excedente. Requisitos: destino habitacional permanente, unicidad (no ser titular de otra vivienda) y declaración jurada ante el escribano.
ITI derogado (2026): qué reemplazó al impuesto del vendedor
Uno de los cambios más relevantes de los últimos años fue la derogación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) para las operaciones alcanzadas por el impuesto a las ganancias cedular. El ITI, del 1,5 % sobre el precio, se aplicaba al vendedor persona humana y era un costo duro de escritura.
Desde la reforma tributaria, las propiedades adquiridas después del 1 de enero de 2018 ya no pagan ITI: su venta tributa por ganancias cedular a una alícuota del 15 % sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado por IPC, con deducciones por gastos (honorarios, sellos, mejoras documentadas). Las propiedades adquiridas antes del 1/1/2018 siguen pagando ITI del 1,5 %, que se retiene en el acto de escritura.
La implicancia práctica para el broker: al tasar una operación, hay que preguntar la fecha de adquisición del inmueble. Es la pregunta que define qué impuesto paga el vendedor y cuál es su utilidad neta. Para propiedades viejas en la familia (herencias, escrituraciones pre-2018), el 1,5 % del ITI es un costo acotado. Para una propiedad comprada en 2020 que se vende con ganancia relevante en 2026, la ganancia cedular puede ser considerablemente más alta.
Exención de ganancias por venta de vivienda única
Las personas humanas que venden su vivienda única y reemplazan por otra dentro del año pueden estar exentas de ganancias cedular bajo ciertas condiciones (artículo 48 y concordantes de la Ley de Impuesto a las Ganancias). Es un camino frecuente para quien vende para comprar otra propiedad de uso personal: el contador del vendedor gestiona el certificado de no retención con la AFIP (hoy ARCA) antes de la escritura.
Honorarios del escribano: escala con piso y techo
Los honorarios notariales en CABA siguen la escala del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, que fija un 1 % + un fijo bajo como referencia general, con aranceles mínimos. Tras la Ley Bases (ley 27.742, 2024), los aranceles dejaron de ser de cumplimiento obligatorio en el ejercicio liberal: el escribano y las partes pueden pactar el honorario. En la realidad, la mayoría de las escribanías en CABA siguen cobrando cerca de la escala (entre 1 y 1,2 % sobre el precio), pero hay margen para negociar en operaciones grandes.
En PBA, el Colegio de Escribanos de la Provincia tiene su propia escala, también con margen de acuerdo. Los honorarios suelen ser ligeramente más altos que en CABA por mayores diligencias registrales.
A los honorarios hay que agregarles el IVA (21 %) si el escribano está inscripto, lo que es la regla en escribanías activas. Muchas escribanías liquidan los honorarios base + IVA en una misma factura.
Quién elige al escribano
En CABA rige el principio de que el escribano lo elige la parte que paga sus honorarios, salvo pacto en contrario: en la compraventa tradicional, el comprador elige escribano. En operaciones con hipoteca bancaria, el banco impone su escribano de confianza (suma costos al comprador pero es innegociable). En PBA, la libertad de elección es similar.
En operaciones con seña grande o cuotas, conviene que el escribano participe desde el boleto de compraventa, no solo en la escritura. Revisa la documentación del vendedor, verifica situación registral y evita sorpresas en el cierre. Sobre las diferencias entre boleto y escritura, tenemos una guía detallada.
Informes, certificados e inhibiciones: los costos operativos
Antes de escriturar, el escribano tiene que pedir un paquete de informes para garantizar que la propiedad se transfiere libre de gravámenes y que las partes tienen capacidad para celebrar el acto. Los principales:
- Certificado de dominio (Registro de la Propiedad Inmueble): verifica titularidad y gravámenes. Es el informe central y tiene validez acotada (15 días en CABA, 25 en PBA).
- Certificado de inhibiciones: confirma que las partes no están inhibidas de disponer de bienes (por un embargo, quiebra, etc.).
- Certificado de catastro (ARBA en PBA, DGR en CABA): valuación fiscal homogénea y nomenclatura.
- Certificados administrativos municipales: libre deuda de ABL (CABA), de tasas municipales (PBA), de expensas (la administración del consorcio emite la libre deuda), de aguas y servicios.
- Informes especiales: si el inmueble está en regímenes especiales (propiedad horizontal, PH, urbanización cerrada), se suman informes del consorcio y del fideicomiso.
Sumados, estos informes representan un costo de entre 0,3 % y 0,7 % del precio, según jurisdicción y complejidad. Se facturan al comprador como parte del cierre.
Tasas registrales y anotaciones
Al firmar la escritura, el Registro de la Propiedad cobra una tasa de inscripción escalonada (en CABA, un porcentaje bajo sobre la valuación, con un mínimo). La anotación de la hipoteca, cuando hay crédito, se cobra aparte y queda a cargo del comprador. En PBA, el arancel registral es similar.
Si se constituye hipoteca, hay que sumar el seguro de incendio y el seguro de vida obligatorios del crédito hipotecario UVA, prorrateados en la cuota; técnicamente no son costos de escritura pero sí del primer mes, y el comprador debe preverlos. Sobre créditos hipotecarios post-cepo, tenemos un análisis específico.
Tabla resumen: qué paga cada parte en 2026
| Concepto | Comprador CABA | Vendedor CABA | Comprador PBA | Vendedor PBA |
|---|---|---|---|---|
| Sellos (con exención 1ra vivienda) | 0 % | 0 % (sobre el tope) | ~1 % | ~1 % |
| Sellos (sin exención) | 1,75 % | 1,75 % | 1 % | 1 % |
| Honorarios escribano + IVA | 1,2–1,5 % | — | 1,3–1,6 % | — |
| Informes y certificados | 0,3–0,5 % | — | 0,4–0,7 % | — |
| Tasa registral | 0,2–0,4 % | — | 0,2–0,4 % | — |
| Ganancias cedular (post-2018) | — | 15 % s/utilidad | — | 15 % s/utilidad |
| ITI (pre-2018) | — | 1,5 % | — | 1,5 % |
| Total aprox. (1ra vivienda) | ~2–3 % | — | ~3–4 % | — |
| Total aprox. (sin exención) | ~4–5 % | — | ~4–5 % | — |
Los porcentajes son referenciales. Cada operación depende del precio, antigüedad, tipo de crédito, situación fiscal de las partes y acuerdos particulares.
Checklist documental para llegar a la firma
Del lado del vendedor:
- Título de propiedad original y antecedentes dominiales (si los hay).
- DNI, CUIT/CUIL, constancia de AFIP (hoy ARCA).
- Libre deuda de ABL/impuesto inmobiliario (CABA/PBA), de expensas, de aguas.
- Certificado de no retención de ganancias (si corresponde exención por vivienda única).
- Declaración sobre uso de la propiedad (si se usaba como única y de ocupación permanente).
- Plano de mensura, plano de subdivisión de PH (según corresponda).
- Reglamento de copropiedad actualizado.
Del lado del comprador:
- DNI, CUIT/CUIL.
- Origen de fondos: declaración jurada, extractos bancarios, constancias de blanqueo si aplica. Sobre el balance del blanqueo tenemos una nota específica.
- Para exención de sellos de primera vivienda en CABA: declaración jurada de destino y unicidad.
- Para hipoteca: carpeta bancaria aprobada, seguros contratados.
No confundas ITI (1,5 %) con ganancias cedular (15 % sobre utilidad). La diferencia la define la fecha de adquisición del inmueble: antes del 1/1/2018 paga ITI, después paga ganancias. Preguntale siempre al vendedor cuándo compró antes de tasar la operación.
Errores frecuentes que suman costo
- No prever el IVA sobre los honorarios. Si el escribano cotiza "1 %", hay que sumarle 21 % de IVA: el total es 1,21 %. Algunos clientes se sorprenden en el cierre.
- Presentar mal la exención de sellos. En CABA, si la declaración jurada de primera vivienda tiene errores u omisiones, el fisco puede observar la operación y exigir el pago del impuesto más intereses y multa. Vale revisar con el escribano dos veces.
- Operar con boleto sin registrar la cesión. Si el comprador cede la operación a un tercero antes de escriturar, la cesión tiene su propio sellos. Se pasa por alto seguido y aparece después.
- No cruzar fecha de adquisición del vendedor. Confunde entre ITI (1,5 %) y ganancias cedular (15 % s/utilidad), que en propiedades con fuerte apreciación cambia el neto del vendedor en decenas de miles de dólares.
- Dejar informes para último momento. Los certificados de dominio tienen validez acotada. Si se vencen antes de la firma, hay que pedirlos de nuevo y pagar de nuevo.
Qué mirar en 2026
Tres variables a monitorear durante el año:
- Actualización del tope de primera vivienda en CABA. La Legislatura actualiza cada año la Ley Tarifaria. Si la inflación 2025 y 2026 continúa desacelerando, el próximo ajuste puede quedar por debajo del 30 % y dejar operaciones de US$ 200.000+ afuera de la exención.
- Eventual reforma de la escala de sellos en PBA. Las discusiones sobre aligerar la carga de sellos en provincia aparecen cada dos años; en 2026 hay proyectos legislativos en danza.
- Reglamentación de la ganancias cedular para operaciones con crédito hipotecario. La AFIP/ARCA ha emitido varias aclaratorias desde 2018 y es probable que consoliden un procedimiento único, en especial para operaciones con hipoteca UVA relanzadas en 2024–2025.
Para operaciones inmediatas, lo importante es llegar a la firma con los números exactos: pedir al escribano el presupuesto detallado por escrito antes del boleto, no confiar en estimaciones verbales, y cruzar con el contador del vendedor el escenario de ganancias. Ese trabajo previo es la diferencia entre una operación limpia y una con sorpresas en la caja.