Modelo de Contrato de Alquiler 2026 — actualizado al DNU 70/2023 (guía completa)

El contrato de alquiler en Argentina cambió radicalmente desde diciembre de 2023. El DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres (27.551) y devolvió al mercado locativo algo que no tenía desde 2020: libertad contractual. Ya no hay plazo mínimo obligatorio de tres años, ni índice de ajuste forzado, ni restricciones sobre la moneda del contrato. Después, la Ley Bases (27.742) de 2024 ratificó esos cambios y sumó precisiones.

El resultado: al 2026, el contrato de locación se rige por el Código Civil y Comercial (artículos 1187 a 1226) con las modificaciones del DNU y la Ley Bases. Las partes pueden pactar libremente plazo, precio, índice de ajuste y moneda. Pero esa libertad no significa que valga cualquier cosa. Un contrato mal armado — con cláusulas ambiguas, sin garantías sólidas, con un método de ajuste difuso — genera conflictos que pueden terminar en mediación o juicio.

Esta guía recorre todo lo que necesitás saber para redactar un contrato de alquiler sólido en 2026: qué cambió con el DNU, qué dice la Ley Bases, qué cláusulas son esenciales, cómo elegir el índice de ajuste, qué garantías convienen y cuáles son los errores más comunes.

Qué cambió con el DNU 70/2023

El DNU 70/2023, publicado en el Boletín Oficial el 21 de diciembre de 2023, derogó expresamente la Ley 27.551. Los cambios principales:

Plazo

La Ley 27.551 establecía un plazo mínimo de 3 años para contratos de alquiler con destino habitacional. El DNU eliminó esa imposición. Hoy el plazo es libre: las partes pueden pactar 1 año, 2 años, 3 años o lo que consideren razonable. Sin embargo, si no se pacta plazo, el Código Civil y Comercial establece plazos mínimos por defecto:

• Destino habitacional: 2 años (art. 1198 CCyC).
• Destino comercial o profesional: 2 años (mismo artículo).
• Destino temporario (turismo, conferencias): sin mínimo, rige lo pactado.

En la práctica de 2026, la mayoría de los contratos habitacionales se firman a 2 años, que es un punto de equilibrio entre estabilidad para el inquilino y flexibilidad para el propietario.

Precio y moneda

La Ley 27.551 obligaba a fijar el precio en pesos argentinos y prohibía la indexación libre. El DNU eliminó ambas restricciones:

• Se puede pactar en pesos, en dólares estadounidenses o en cualquier moneda.
• Se puede pactar un precio fijo o un precio con ajustes periódicos.

Los contratos en dólares son raros en alquileres residenciales (más comunes en corporativos y temporarios premium), pero la opción existe y se usa.

Índice de ajuste

Este es el cambio más relevante para la operatoria diaria. La Ley 27.551 obligaba a usar el ICL (Índice de Contratos de Locación) publicado por el BCRA, con ajuste anual. El DNU liberó todo:

• Se puede usar ICL, IPC (Índice de Precios al Consumidor), CER, un índice combinado, o un mecanismo propio pactado entre las partes.
• La frecuencia de ajuste es libre: mensual, bimestral, trimestral, cuatrimestral, semestral o anual.

En la práctica de 2026, los esquemas más habituales son:

1. ICL con ajuste cuatrimestral: el más popular. Ofrece previsibilidad para ambas partes y refleja razonablemente la evolución del salario y los precios.
2. IPC con ajuste trimestral: preferido por propietarios que buscan reflejar inflación pura sin el componente salarial.
3. Combinado (50 % ICL + 50 % IPC) semestral: un compromiso que gana terreno.

La elección del índice y la frecuencia son hoy la negociación central del contrato. El detalle de cómo calcular el ajuste con ICL lo cubrimos en nuestra guía específica.

Garantías

La Ley 27.551 limitaba los depósitos y regulaba las garantías de forma rígida. El DNU devolvió la libertad de garantías: el propietario puede pedir lo que considere razonable y el inquilino aceptar o negociar.

Ley Bases (27.742): qué sumó en 2024

La Ley Bases, sancionada en junio de 2024, ratificó las reformas del DNU y agregó algunas precisiones:

• Registración: se mantuvo la obligación de registrar el contrato ante AFIP. Los contratos de alquiler deben informarse a través del régimen de "Registro de Locaciones de Inmuebles" (RELI). El incumplimiento genera multas al locador.
• Facturación: los propietarios que alquilan deben emitir factura o recibo por cada pago recibido, según su condición fiscal.
• Depósito en garantía: se precisó que el depósito no puede exceder el equivalente a un mes de alquiler por cada año de contrato, salvo pacto en contrario expreso. En la práctica, la mayoría de los contratos mantienen 1 o 2 meses de depósito.
• Rescisión anticipada: se ratificó que el inquilino puede rescindir anticipadamente sin causa, con las penalidades pactadas o, en su defecto, las del CCyC (1 mes y medio de alquiler en los primeros 12 meses; 1 mes a partir de entonces).

Cláusulas esenciales del contrato 2026

Un contrato de locación bien armado al 2026 tiene, como mínimo, las siguientes cláusulas. No importa si usás un modelo de CUCICBA, de un colegio del interior o uno propio: estas son innegociables.

1. Partes

Identificación completa de locador (propietario) y locatario (inquilino): nombre completo, DNI, CUIT/CUIL, domicilio legal. Si el locador es una persona jurídica, datos de la sociedad y del apoderado. Si hay cónyuge que debe prestar conformidad, incluirlo.

2. Descripción del inmueble

Dirección exacta, piso, departamento, número de partida catastral, superficie aproximada y estado de ocupación. Conviene incluir un anexo con fotos y/o inventario de estado (especialmente en departamentos amoblados).

3. Destino

Especificar si es habitacional, comercial, profesional o temporario. Esto afecta el plazo mínimo supletorio y el régimen aplicable.

4. Plazo

Fecha de inicio, fecha de finalización, y condiciones de renovación (si las hay). El plazo más común en 2026 para habitacional es 24 meses. Para comercial, 36 meses. Para temporario, no hay mínimo y se pacta según necesidad.

5. Precio y forma de pago

• Monto del alquiler mensual inicial en pesos (o dólares, si corresponde).
• Fecha de pago (típicamente del 1 al 10 de cada mes).
• Medio de pago: transferencia bancaria, depósito, o pago digital. Es recomendable exigir pago bancarizado para tener respaldo documental.
• Qué pasa si hay mora: interés pactado y plazo de intimación antes de accionar.

6. Cláusula de ajuste

Esta es la cláusula que más atención requiere. Debe especificar:

• Índice elegido: ICL, IPC, combinado, u otro.
• Frecuencia: cada cuántos meses se ajusta.
• Fórmula: cómo se calcula el nuevo valor. Ejemplo: "El alquiler se ajustará cuatrimestralmente aplicando la variación del ICL publicado por el BCRA. El nuevo valor se calculará como: Alquiler vigente x (ICL del mes de ajuste / ICL del período anterior de ajuste)".
• Fuente oficial: indicar que el valor se toma de la publicación oficial del BCRA (para ICL) o del INDEC (para IPC).
• Mecanismo de comunicación: cómo se informa al inquilino el nuevo valor (notificación con copia del cálculo, con al menos 15 días de anticipación).
• Qué pasa si el índice deja de publicarse: cláusula de sustitución que prevea reemplazar por el índice más similar vigente.

Un error común es escribir "se ajustará por inflación" sin especificar cuál índice, qué frecuencia, ni cómo se calcula. Esa vaguedad es fuente de conflicto seguro.

7. Depósito en garantía

Monto (típicamente 1 o 2 meses), condiciones de devolución, plazo para devolverlo al finalizar el contrato, y qué deducciones se pueden hacer (daños al inmueble, servicios impagos).

8. Garantía adicional

Tipo de garantía exigida. Las opciones más habituales en 2026:

• Garante con propiedad: una persona que ofrece un inmueble libre de gravámenes en la misma jurisdicción. Sigue siendo la garantía más común en contratos residenciales. Requiere acreditar titularidad, estado dominial y catastral, y que el inmueble no esté afectado por inhibiciones.
• Seguro de caución: una compañía de seguros avala al inquilino. El costo es aproximadamente 3–5 % del valor total del contrato (pagado por el inquilino). Es más ágil que el garante y tiene mejor aceptación en segmentos de clase media alta.
• Depósito ampliado: en lugar de garante, un depósito mayor (3–6 meses). Poco frecuente pero válido.
• Garantía bancaria: un banco emite una garantía a favor del locador. Más común en contratos comerciales que en residenciales.

9. Expensas y servicios

Definir con claridad qué paga cada parte:

• Expensas ordinarias: habitualmente a cargo del inquilino.
• Expensas extraordinarias: a cargo del propietario (reparaciones estructurales, mejoras del edificio).
• Servicios: luz, gas, agua, internet, generalmente a cargo del inquilino. Conviene especificarlo.
• ABL (impuesto inmobiliario): a cargo del propietario en la mayoría de los contratos.
• AYSA / AySA: según se pacte.

10. Mejoras y reparaciones

Quién autoriza mejoras, qué pasa con las mejoras al finalizar el contrato (quedan en beneficio del inmueble o se retiran), y cómo se manejan las reparaciones urgentes.

11. Rescisión anticipada

Condiciones bajo las cuales cada parte puede rescindir antes del vencimiento:

• Inquilino: el CCyC permite la rescisión sin causa con preaviso de un mes y el pago de una penalidad (1,5 meses si rescinde dentro del primer año; 1 mes si rescinde después). Se puede pactar algo distinto, pero estos valores operan como piso supletorio.
• Propietario: no puede rescindir anticipadamente sin justa causa. Las causas habituales son falta de pago (con el proceso de intimación correspondiente), uso indebido del inmueble, o subalquiler no autorizado.

12. Cláusula de resolución de conflictos

Mediación previa obligatoria (en CABA ya lo es por ley) y jurisdicción competente. Incluir una cláusula que indique que ante cualquier divergencia las partes se someterán a mediación antes de recurrir a la vía judicial.

Ajuste por ICL vs. IPC: cuándo conviene cada uno

La elección del índice de ajuste es la decisión más importante del contrato después del precio. Un resumen comparativo:

ICL (Índice de Contratos de Locación)

• Quién lo publica: BCRA (Banco Central).
• Composición: combina 50 % CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia, basado en IPC) y 50 % RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).
• Ventaja: refleja tanto la inflación como la evolución salarial, lo que genera un ajuste más "sostenible" para el inquilino (si los salarios no acompañan la inflación, el ICL sube menos).
• Desventaja para el propietario: en períodos donde la inflación supera la suba salarial, el ICL queda "corto" respecto del IPC puro.
• Frecuencia típica: cuatrimestral o semestral.

IPC (Índice de Precios al Consumidor)

• Quién lo publica: INDEC.
• Composición: inflación general del consumidor.
• Ventaja para el propietario: refleja plenamente la inflación, protegiendo el valor real del alquiler.
• Desventaja para el inquilino: en períodos de inflación alta con salarios rezagados, el ajuste puede ser inaccesible.
• Frecuencia típica: trimestral.

Índice combinado

Algunos contratos usan un promedio entre ICL e IPC (50/50 o con otra ponderación). Es un compromiso razonable que en la práctica genera menos disputas. La clave es que la fórmula esté explícita en el contrato.

Recomendación práctica

Si sos propietario y querés proteger la renta: IPC trimestral. Si querés un contrato que maximice la probabilidad de que el inquilino pueda pagar y el contrato se sostenga hasta el final: ICL cuatrimestral. Si querés un punto medio: combinado semestral.

La realidad del mercado al 2026 es que la mayoría de los contratos nuevos usan ICL cuatrimestral, seguido de IPC trimestral. El combinado está creciendo pero sigue siendo minoría.

Garantías en detalle

Las garantías merecen más espacio porque son la segunda fuente de conflicto después del ajuste.

Garante con propiedad

Es el mecanismo tradicional. El garante presenta:

• Escritura del inmueble ofrecido en garantía.
• Informe de dominio actualizado (Registro de la Propiedad Inmueble).
• Libre deuda de ABL y expensas.
• Certificado de inhibiciones del garante.

El inmueble debe estar en la misma jurisdicción del contrato (un inmueble en PBA no sirve como garantía para un alquiler en CABA, salvo que el propietario lo acepte). Debe ser un inmueble libre de hipotecas y embargos. El valor fiscal del inmueble debería superar el monto total del contrato.

Problemas frecuentes: garantes que ofrecen inmuebles con hipotecas, garantes con inhibiciones que no declararon, inmuebles en jurisdicciones distintas. Todo esto se verifica con los informes correspondientes antes de firmar.

Seguro de caución

El inquilino contrata un seguro con una compañía habilitada (Finaer, Garantías RE, Cauciones.com, entre otras). El costo ronda el 3–5 % del valor total del contrato y se paga en cuotas o por adelantado.

Ventajas: es más rápido que conseguir garante, no requiere que el inquilino tenga un conocido con propiedad, y la cobertura es inmediata. Desventajas: tiene un costo no recuperable para el inquilino.

Para el propietario, la ventaja es que la compañía responde ante el incumplimiento, con procesos más ágiles que perseguir a un garante. La desventaja es que las compañías de caución tienen topes de cobertura.

Depósito ampliado

En lugar de garantía personal o seguro, el inquilino deposita una suma equivalente a 3–6 meses de alquiler. Es simple pero inmoviliza capital del inquilino. Más frecuente en alquileres temporarios o en segmentos de ticket alto donde el inquilino prefiere no dar garante.

Diferencias según tipo de contrato

Alquiler residencial permanente

• Plazo habitual: 24 meses.
• Ajuste habitual: ICL cuatrimestral.
• Garantía habitual: garante con propiedad o seguro de caución.
• Regulaciones: registración AFIP obligatoria, prohibición de cobrar comisión al inquilino en CABA (Ley 5859).

Alquiler comercial

• Plazo habitual: 36 meses (para amortizar inversión del inquilino en acondicionamiento).
• Ajuste habitual: IPC trimestral o ICL trimestral.
• Garantía habitual: garantía bancaria, seguro de caución corporativo, o depósito ampliado.
• Cláusulas especiales: destino comercial específico, habilitación municipal, cesión y subalquiler, indemnización por fondo de comercio.

Alquiler temporario

• Plazo habitual: 1 a 12 meses.
• Ajuste: generalmente precio fijo (por la corta duración).
• Garantía: depósito (1–2 meses).
• Moneda: frecuentemente en dólares, especialmente en zonas turísticas o para inquilinos extranjeros.
• Cláusulas especiales: inventario detallado, seguro por daños, limpieza final.

Errores frecuentes que te pueden costar caro

1. Cláusula de ajuste imprecisa

El error más común y el más costoso. "Se ajustará según la inflación" no es una cláusula de ajuste: no dice qué índice, qué frecuencia, ni cómo se calcula. Cuando llegue el momento del ajuste, va a haber una discusión que puede terminar en mediación.

2. No prever qué pasa si el índice desaparece

El ICL podría dejar de publicarse, como le pasó al ICC (Índice de la Construcción) en contratos anteriores. Si no hay cláusula de sustitución, se abre una zona gris que el juez va a interpretar como le parezca.

3. Aceptar un garante sin verificar

Muchos contratos se firman con garantes cuyos inmuebles tienen hipotecas, inhibiciones o están en otra jurisdicción. Verificá siempre con informes del Registro de la Propiedad.

4. No registrar el contrato en AFIP

La registración en el RELI es obligatoria. El incumplimiento no anula el contrato, pero genera multas y puede complicar al propietario en caso de juicio.

5. Omitir el inventario del estado

Especialmente en departamentos amoblados o en propiedades con terminaciones de calidad. Sin inventario con fotos al inicio, no hay forma de probar daños al finalizar.

6. Confundir expensas ordinarias con extraordinarias

Si el contrato dice simplemente "expensas a cargo del inquilino" sin distinguir ordinarias de extraordinarias, el propietario va a querer que el inquilino pague todo, y el inquilino va a reclamar. Distinguilo explícitamente.

7. No poner plazo para devolución del depósito

Si no se fija un plazo (por ejemplo, 30 días después de la entrega del inmueble), la devolución se arrastra indefinidamente y genera conflicto.

8. Cláusula penal excesiva por rescisión anticipada

Si la penalidad por rescisión anticipada es desproporcionada (por ejemplo, "la totalidad de los alquileres restantes"), un juez puede declararla abusiva y reducirla. Mejor ajustarse a los parámetros del CCyC.

Modelo de cláusula de ajuste (ejemplo redactado)

A continuación, un ejemplo de cláusula de ajuste bien redactada que podés adaptar:

QUINTA — AJUSTE DEL PRECIO: El canon locativo se ajustará cuatrimestralmente a partir del quinto mes de vigencia del contrato. El nuevo valor se determinará aplicando la siguiente fórmula: Canon ajustado = Canon vigente al período anterior x (ICL del mes de ajuste / ICL del mes del período de ajuste anterior), donde ICL es el Índice de Contratos de Locación publicado por el Banco Central de la República Argentina. La parte LOCADORA comunicará al LOCATARIO el nuevo valor con no menos de quince (15) días de anticipación a su entrada en vigencia, adjuntando el cálculo detallado con los valores de ICL utilizados. En caso de que el BCRA dejare de publicar el ICL, se utilizará el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el INDEC con idéntica periodicidad y mecánica de cálculo.

Podés ajustar el índice, la frecuencia y los detalles según lo que pactes con la otra parte. Lo importante es que la fórmula sea explícita, verificable y con fuente oficial.

Cómo simplificar la gestión de alquileres

Si manejás varios contratos de alquiler — ya sea como propietario con portfolio o como inmobiliaria — el seguimiento de ajustes, vencimientos, cobros y comunicaciones se vuelve un dolor de cabeza con planillas. Cada contrato tiene su propio índice, su propia fecha de ajuste, su propia garantía que verificar.

Plato te permite cargar cada contrato con sus cláusulas de ajuste, y el sistema calcula automáticamente el nuevo valor cuando llega la fecha, te avisa con anticipación y genera la comunicación al inquilino. También lleva el historial de pagos, las garantías asociadas y los vencimientos de cada contrato. Si gestionás alquileres, probalo gratis durante 14 días.

Conclusión

El marco del DNU 70/2023 y la Ley Bases le devolvió flexibilidad al mercado locativo argentino. Eso es una ventaja para ambas partes — pero solo si el contrato refleja esa flexibilidad con cláusulas claras, precisas y verificables. Un contrato con cláusula de ajuste ambigua, garantía insuficiente o sin inventario de estado no es un contrato flexible: es un contrato que va a generar problemas.

Tomá esta guía como referencia, consultá con un profesional para adaptar las cláusulas a tu caso específico, y no firmes nada sin leer cada cláusula. El contrato es el documento que te va a proteger durante los próximos 2 o 3 años: invertí el tiempo necesario para que esté bien hecho.