La rentabilidad de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires volvió a ser un indicador central para decisiones de inversión en 2026. Después de años donde el control del mercado por la Ley 27.551 (la derogada Ley de Alquileres) comprimió los ingresos reales del propietario y desincentivó la oferta, la liberalización del DNU 70/2023 y la estabilización macroeconómica ajustaron los valores a niveles de mercado. Al primer trimestre de 2026, la rentabilidad bruta promedio en CABA se ubica entre el 5 % y el 6 % anual, con dispersión relevante entre barrios y segmentos.
Este artículo desarma la rentabilidad inmobiliaria para un inversor serio: cómo se calcula bruta y neta, qué barrios rinden mejor y peor, por qué las propiedades premium rinden menos y las de zonas populares más, y qué impacto tuvo el DNU 70 sobre los alquileres temporarios. También discute el pozo vs. el usado desde la perspectiva de TIR a 24 meses, no de "cuál es más barato".
Cómo se calcula la rentabilidad
La renta bruta es la más difundida y la más engañosa si no se entiende bien. Se calcula:
Renta bruta anual = (Alquiler mensual × 12) / Valor del inmueble
Al primer trimestre de 2026, un departamento de 2 ambientes en Caballito de US$ 80.000 que se alquila a US$ 400/mes da una renta bruta de US$ 4.800 / US$ 80.000 = 6 %.
Pero la renta neta — lo que efectivamente queda en el bolsillo del propietario — es significativamente menor por varios conceptos:
- Vacancia: semanas o meses en que la propiedad está vacía entre contratos. Típicamente 5–10 % del tiempo.
- Expensas extraordinarias: reparaciones, arreglos, refacciones entre inquilinos (pintura, plomería).
- Impuesto inmobiliario (ABL): 0,5 % a 1 % anual del valor de la propiedad en CABA.
- Comisión inmobiliaria: si se gestiona con inmobiliaria, 5–10 % del alquiler cobrado.
- Bienes Personales: si el patrimonio del propietario supera el mínimo no imponible, tributa sobre el valor fiscal (1 % a 1,5 % anual, con la exención de vivienda única si aplica).
- Impuesto a las Ganancias: el alquiler es renta gravada. La alícuota efectiva depende del escalón del contribuyente.
La renta neta típica termina siendo entre 2 % y 4,5 % anual, según el perfil fiscal del inversor y el régimen del inmueble.
Tabla de rentabilidad bruta por barrio (marzo 2026)
| Barrio | Precio promedio m² (USD) | Alquiler m² (USD/mes) | Renta bruta anual |
|---|---|---|---|
| Villa Lugano | 980 | 6,95 | 8,50 % |
| Villa Soldati | 1.020 | 6,70 | 7,88 % |
| Parque Patricios | 1.450 | 9,15 | 7,57 % |
| Nueva Pompeya | 1.080 | 6,75 | 7,50 % |
| Balvanera | 1.520 | 9,20 | 7,26 % |
| Once (Balvanera norte) | 1.680 | 10,10 | 7,21 % |
| Boedo | 1.650 | 9,85 | 7,16 % |
| Constitución | 1.350 | 7,95 | 7,07 % |
| Flores | 1.720 | 10,00 | 6,98 % |
| Villa Crespo | 2.000 | 11,40 | 6,84 % |
| Mataderos | 1.420 | 7,80 | 6,59 % |
| Almagro | 1.850 | 10,00 | 6,49 % |
| Caballito | 2.150 | 11,30 | 6,31 % |
| Villa Urquiza | 2.050 | 10,55 | 6,18 % |
| Chacarita | 2.300 | 11,60 | 6,05 % |
| Villa Devoto | 2.100 | 10,40 | 5,94 % |
| San Cristóbal | 1.800 | 8,75 | 5,83 % |
| Palermo | 3.200 | 15,30 | 5,74 % |
| Saavedra | 2.250 | 10,70 | 5,71 % |
| Colegiales | 2.400 | 11,10 | 5,55 % |
| Nuñez | 2.700 | 12,20 | 5,42 % |
| Belgrano | 2.950 | 13,05 | 5,31 % |
| Recoleta | 3.150 | 13,60 | 5,18 % |
| Puerto Madero | 5.800 | 22,80 | 4,72 % |
| Barrio Parque | 4.800 | 18,00 | 4,50 % |
Los valores son referenciales y oscilan dentro de cada barrio según calidad del edificio, antigüedad, estado, piso y orientación. Se computan para departamentos usados de 2 a 3 ambientes en edificios estándar con expensas medias. Valores al primer trimestre de 2026.
Por qué los barrios "menos lindos" rinden más
La lógica detrás de los números: la rentabilidad es inversa al valor del m². Los barrios con mayor demanda y mayor precio (Palermo, Recoleta, Belgrano, Puerto Madero) rinden menos en términos brutos porque:
- Los compradores pagan un premium por ubicación y prestigio que no se traslada proporcionalmente al alquiler.
- La demanda de alquiler es comparativamente más elástica que la de compra: los inquilinos que no pueden pagar Palermo se corren a Villa Crespo, y los que no pagan Belgrano van a Saavedra. El precio del m² de venta sube más que el de alquiler.
- La venta en estos barrios es un mercado más aspiracional y especulativo, con premio por status.
En la otra punta, Lugano y Parque Patricios rinden 7,5–8,5 % porque los precios de venta están fuertemente deprimidos por percepción de riesgo y oferta abundante, mientras que la demanda de alquiler se mantiene alta entre trabajadores de la zona, estudiantes y familias.
La rentabilidad es inversa al valor del m²: barrios premium (Palermo, Recoleta, Puerto Madero) rinden menos en bruto porque el precio de compra tiene un premium aspiracional que no se traslada proporcionalmente al alquiler. Barrios populares (Lugano, Patricios) rinden más pero con mayor riesgo de morosidad y menor apreciación de capital.
Pero no todo es rentabilidad
Un inversor experimentado no optimiza solo por renta bruta. Un departamento en Lugano con 8 % bruto también implica:
- Mayor riesgo de morosidad: inquilinos con menos respaldo económico.
- Mayor rotación: contratos que no se renuevan, tiempos de vacancia más largos.
- Apreciación de capital menor: el m² sube menos en el largo plazo que en zonas premium.
- Dificultad de salida: si en 5 años quiero vender, el pool de compradores es más chico.
Mientras que un departamento en Palermo con 5,7 % bruto tiene:
- Inquilinos de mejor perfil (mayor rotación pero mayor capacidad de pago).
- Apreciación de capital histórica más alta.
- Liquidez mayor: se vende más rápido.
- Opciones de monetización alternativa: Airbnb, alquiler corporativo, venta con ocupante.
La decisión depende del horizonte temporal y del perfil de riesgo del inversor.
Renta bruta vs. neta: el cálculo honesto
Para un inversor fiscal estándar en 2026, residente argentino con el departamento como inversión adicional, la estructura de costos típica es:
Para un departamento de US$ 150.000 en Caballito alquilado a US$ 900/mes:
| Concepto | Valor anual |
|---|---|
| Ingreso bruto (alquiler × 12) | USD 10.800 |
| – Vacancia (1 mes/año promedio) | – USD 900 |
| – Expensas extraordinarias (reparaciones, etc.) | – USD 400 |
| – ABL (~0,6 % del valor) | – USD 900 |
| – Comisión inmobiliaria de administración (6 %) | – USD 648 |
| – Bienes Personales (~0,5 % neto si está fuera del mínimo) | – USD 750 |
| – Ganancias (alícuota media efectiva ~10 % del ingreso neto) | – USD 800 |
| Renta neta anual | USD 6.402 |
| Renta neta sobre valor | 4,27 % |
Es decir, un 6 % bruto termina siendo ~4,27 % neto, una caída del 30 %. Y esto asume una gestión prolija; la realidad de un inversor desprolijo cae aún más.
Alquiler temporario post-DNU 70: los números reales
Con la derogación de la Ley de Alquileres y la liberalización del mercado residencial, el alquiler temporario (típicamente via Airbnb, Booking u otras) volvió a ser una alternativa competitiva para el propietario, con ingresos nominales significativamente más altos pero con mayor complejidad operativa.
Para un departamento en Palermo de 1 ambiente amoblado:
- Alquiler tradicional: USD 600/mes = USD 7.200/año.
- Alquiler temporario (Airbnb/Booking, 70 % ocupación, USD 65/noche): USD 16.600/año ingreso bruto.
- – Comisión plataforma (15 %): – USD 2.500.
- – Limpieza y blanqueado (USD 1.200/año): – USD 1.200.
- – Suministros y mantenimiento elevado: – USD 1.000.
- – Gestión profesional (si se contrata, 15–20 %): – USD 2.500.
- Ingreso neto antes de impuestos: USD 9.400.
- Mejora sobre alquiler tradicional: ~30–35 %.
Para un propietario que se gestiona sola/o el temporario (sin intermediarios), el upside puede llegar a 50–60 % sobre alquiler tradicional. Pero requiere:
- Disponibilidad (atender check-ins, resolver problemas, comunicarse con huéspedes).
- Ubicación turística (Palermo, Recoleta, San Telmo, Caballito cerca de hospitales, Puerto Madero). En Lugano o Mataderos, el temporario no funciona.
- Inversión inicial en amoblamiento, decoración y fotografía.
- Gestión de reputación (las primeras reseñas definen ocupación futura).
En 2026, muchos inversores están migrando de tradicional a temporario en zonas compatibles. El riesgo es el ciclo del turismo: una caída del flujo de turistas internacionales por cambio macro o geopolítico puede desarmar el upside.
Pozo vs. usado: TIR a 24 meses
Comprar pozo (obra en construcción) vs. usado es una decisión que depende del ciclo macro, del crédito disponible, y del perfil del inversor. Los números típicos:
Pozo
- Precio m²: 20–30 % por debajo del m² terminado en la misma zona.
- Plazo de construcción: 18–30 meses.
- Riesgo: desarrollador cumple o no con plazo y calidad. Ajuste de precio por obra (costos UVA, dólar).
- Rentabilidad durante obra: 0 % (el dinero inmovilizado no produce).
- Rentabilidad al escriturar + alquilar: el inmueble terminado rinde como un usado standard (5–6 %), pero se incorpora al valor del m² terminado, que para ese momento subió con la inflación y la mejora del mercado.
Usado
- Precio m²: al valor de mercado.
- Plazo hasta rentar: inmediato (a los 30–60 días de cerrada la compra).
- Riesgo: acotado al mantenimiento y al inquilino.
- Rentabilidad primer año: 4,5 % neto típico.
Simulación a 24 meses para una inversión de USD 100.000:
| Escenario | Pozo | Usado |
|---|---|---|
| Costo inicial | USD 100.000 (para comprar a USD 1.800/m² un depto de 55 m² que al terminar valdrá USD 2.400/m² = USD 132.000) | USD 100.000 (depto terminado a USD 2.400/m² de 42 m²) |
| Ingreso mes 1–24 | 0 (en obra) | USD 500/mes × 21 meses (post vacancia de 3 meses) = USD 10.500 |
| Valor estimado mes 24 | USD 132.000 (terminado) | USD 115.000 (apreciación del 7,5 % en 2 años, sobre valor original) |
| Valor total acumulado | USD 132.000 | USD 125.500 (capital + ingresos) |
| Ganancia bruta | USD 32.000 (32 %) | USD 25.500 (25,5 %) |
En este escenario ilustrativo, el pozo gana (32 % vs. 25 %) pero con más riesgo y sin ingresos durante los 24 meses. Si hay urgencia de ingresos mensuales, el usado gana en practicidad. Si se optimiza por capital, el pozo puede tener ventaja en ciclos de crecimiento sostenido.
Las variables críticas del pozo: confiabilidad del desarrollador (historial, proyectos entregados, situación financiera) y protección contractual (boleto robusto, documentación registrada). Ver los detalles en la nota de boleto vs. escritura.
Qué mirar en 2026
Tres señales para monitorear durante el año:
- Consolidación del régimen cambiario. Si las bandas $1.000–$1.400 se mantienen, los precios en USD se estabilizan y las decisiones de inversión se hacen con previsibilidad. Ver los detalles en la nota sobre dólar MEP post-cepo.
- Evolución del stock post-blanqueo. Los USD 2.000+ millones en inmuebles declarados son un stock que sigue circulando. En zonas donde ese stock es relevante, los precios pueden mantenerse planos o bajar en 2026.
- Expansión del crédito hipotecario. Si el volumen del UVA crece de manera sustancial, la demanda de venta puede superar al stock disponible en segmentos de clase media, lo que empuja precios para arriba y comprime rentabilidad.
Para un portfolio equilibrado en 2026: núcleo en barrios de 6-7 % bruto (Caballito, Villa Crespo, Almagro), complemento en premium para apreciación (Palermo, Belgrano), y solo alto yield (Lugano, Patricios) si tenés horizonte largo y gestión cercana. Diversificá siempre: dos departamentos en dos barrios rinden mejor que uno grande concentrado.
Regla práctica del inversor en 2026
Para un inversor que entra fresco al mercado en 2026, las recomendaciones generales:
- Barrios con rentabilidad 6–7 % (Caballito, Villa Crespo, Almagro, Colegiales): buen equilibrio entre ingresos y apreciación. El núcleo de un portfolio razonable.
- Barrios premium (Palermo, Belgrano): para inversores que optimizan por apreciación y liquidez, no por ingresos mensuales. Complementarios, no únicos.
- Barrios de alto yield bruto (Lugano, Pompeya, Patricios): solo si se está dispuesto a gestionar más cerca, aceptar mayor rotación y tener horizonte largo. No para el primer departamento de inversión.
- Alquiler temporario: considerar en zonas turísticas/centrales y con dedicación real. No es "ingreso pasivo": es un mini-negocio de hospitalidad.
- Diversificar: dos departamentos en dos barrios distintos rinden mejor a largo plazo que uno grande concentrado.
La rentabilidad pura es solo un número. La decisión de inversión es un portafolio con diversificación, horizonte y perfil claros. Los números de 2026 son los mejores para el inversor inmobiliario en mucho tiempo, pero exigen disciplina para no dejarse llevar por el 8 % bruto de Lugano sin mirar lo que viene detrás.